Chers investisseurs de Réside Etudes,
Le moment des vœux de la nouvelle année est traditionnellement l’occasion de faire un point pour ce groupe facebook sur l’année passée et dresser quelques perspectives pour l’année suivante.
Nous sommes actuellement plus de 3500, la forte croissance des inscriptions cette année démontre si il le fallait la nécessité d’un tel groupe. L’année 2024 a profondément marqué notre groupe avec la mise en liquidation judiciaire de Réside Études Seniors à tel point que je dois maintenant vous appeler investisseurs chez Résides Etudes car c’est bien notre point commun, cependant nombre d’entre nous ne sont plus bailleurs Réside Etudes Senior ayant été rayée de la carte. Ces investisseurs ont cependant toute vocation à rester dans ce groupe qui est le seul permettant de partager leurs expériences, de se rassembler pour décider de leur avenir et peser dans les situations difficiles. Cette situation, qui a affecté de nombreux copropriétaires, s’inscrit dans une réalité plus complexe qu’il convient d’analyser avec recul et perspective.
Le paysage des résidences services connaît actuellement une profonde mutation. Si la branche senior a rencontré des difficultés majeures, les autres branches du groupe présentent des dynamiques contrastées. La division dédiée aux résidences étudiantes maintient une performance relativement stable, portée par une demande structurelle de logements pour étudiants dans les grandes villes universitaires. Le besoin croissant en logements étudiants, particulièrement dans les métropoles où le parc immobilier traditionnel peine à répondre à la demande, continue de soutenir cette activité. Mais bien entendu c’est le groupe entier qui a été fragilisé et les investissements vont naturellement s’en ressentir.
Concernant les résidences hôtelières, le secteur montre des signes encourageants de reprise après les turbulences des années Covid qui avait justifiées la création de ce groupe. La reprise du tourisme d’affaires et de loisirs contribue progressivement à la stabilisation des taux d’occupation, même si les niveaux d’avant-crise ne sont pas encore totalement retrouvés. L’adaptation des offres aux nouvelles attentes de la clientèle, notamment en matière de séjours moyens et longs ou la mixité entre offre hôtelière et étudiante, permettent d’envisager une consolidation progressive de cette branche. Là encore la fragilisation du groupe, impactera naturellement les investissements dans ce secteur.
Pour 2025, le secteur des résidences services dans son ensemble entre dans une phase de transformation. Le marché des seniors, malgré les difficultés actuelles, répond toujours à une réalité démographique incontournable avec le vieillissement de la population française. On en déduit donc que autant que la crise immobilière et inflationniste c’est bien la stratégie d’expansion effrénée de RES qui a conduit à sa perte. Les résultats négatifs depuis plusieurs années, les taux d’occupation globalement faibles, le positionnement tarifaire des loyers dans ces résidences, tous ces signaux auraient dû conduire à une gestion plus prudente mais incompatible avec le modèle économique de production et de gestion de ces résidences mise en place par Réside Etudes.
La reprise en grande majorité des résidences de Réside Etudes Senior par Stella et Zenitude ne résout sur le fond aucun problème, elle repousse de l’échéance fatidique et donne du temps pour permettre, espérons-le, une adaptation de ces résidences au marché, ce qui impliquera forcément des sacrifices de la part des investisseurs de Résides Etudes.
Même s’il y a fort à parier que, comme cela été démontré dans d’autre résidence, des gains budgétaires sur les dépenses sont possibles par le simple remplacement des acteurs historiques par des nouveaux fournisseurs (certaines résidences ont tout simplement divisé le budget de fonctionnement par trois) cela ne suffira pas pour augmenter les taux d’occupation. Il va falloir ajuster les loyers, et adapter les offres.
La tâche reste très importante pour Stella et Zenitude, la reprise d’autant de résidences dans ce contexte économique reste un défi. On peut cependant s’attendre qu’au moins sur le plan de la transparence (disons plutôt du partage d’informations) et de la gouvernance les choses évoluent positivement. Evidement on partait de vraiment bas.
Les investisseurs attendent a été convaincus des décisions prises et pour cela, laissons aux nouveaux acteurs le temps de monter quel style de management et de communication ils souhaitent mettre en œuvre.
Pour accompagner ces évolutions, je vous engage bien sûr à maintenir un dialogue étroit avec vos conseils juridiques. Ils ont pris une part importante dans notre combat, et je ne serai pas de ceux qui signent des mandats quand tout va mal et dénigrent leur travail quand les résultats ne sont pas à la hauteur des espérances escomptées.
Votre participation active aux assemblées générales de copropriété reste également cruciale pour prendre part aux décisions qui façonneront l’avenir de vos investissements. Vous avez montré que vous étiez capables de vous investir, non par plaisir mais pas nécessité, nombre de résidences avaient préparées des reprises en mode SAS si aucune offre ne convenait. Cela sera d’ailleurs le cas pour quelques résidences et peut-être plus dans deux ans, ce jalon contractuel restera une étape importante de l’avenir des ex-résidences RES.
On remarquera aussi que la gouvernance Réside Etudes n’a pas beaucoup évoluée. Une remise en question aurait été un minimum. Les mêmes acteurs sont en place, portés par leurs mêmes certitudes et rejetant la faute des erreurs passées sur la conjoncture globale.
Soyez assurés que les investisseurs de Réside Etudes resteront mobilisés pour suivre ces évolutions et défendre au mieux leurs intérêts dans ce contexte en mutation. Continuez à investir les assemblées générales en dénonçant les mandats de représentation. Proposez des syndics alternatifs aux acteurs historiques, toutes ces actions étant documentées dans la rubrique blog du site web des investisseurs de Résides Etudes : BailleursRE.fr. Ce site continuera à vivre et je vous engage à vous y inscrire gratuitement c’est là que l’expérience des années passées est le mieux partagée. C’est là où les investisseurs de Reside Etudes peuvent échanger résidence par résidence avec plus de trois cents forums en place.
En ce début d’année 2025, permettez-moi en conclusion de vous présenter vœux les plus sincères pour cette nouvelle année, avec l’espoir qu’elle ouvre la voie à des solutions durables et à une stabilisation progressive de la situation. Comme chaque année depuis quatre ans maintenant vous pouvez compter sur moi pour soutenir toutes vos initiatives.
Bien cordialement,
l’Administrateur du groupe Facebook des bailleurs de Réside Etudes.
Merci Frédéric pour votre investissement et, surtout, pour votre compétence (qui manque cruellement à la majorité d’entre nous, je crois). Bonne année à vous aussi.
J’ai appris par la force des choses. Un peu comme beaucoup d’autres et avec certainement un peu plus d’intérêt que certains.
Merci pour votre investissement et toutes vos explications.
Meilleurs voeux également